Una de las consultas que más recibo normalmente en la oficina esta relacionada al tema del alquiler. En especial de bienes inmuebles.
Lamentablemente las consultas no son para revisar los contratos de arrendamientos antes de ser suscritos, o para su elaboración. Sino para asesorarse ante los diversos problemas que surjan en el desarrollo de un contrato de arrendamiento.
Hace unos días recibí una consulta que realmente me preocupó lo que me lleva a escribir este post, con algunos consejos legales que nunca están demás. Porque en realidad todos alguna vez tenemos algo que ver con temas de arrendamiento y es mejor estar prevenido. Claro que siempre recomendaré que «zapatero a sus zapatos», es mejor que las cosas legales las revise un abogado.
Antes que nada y la primera recomendación es leer. Siempre leer todo lo que firmamos y entender su contenido. Y si no lo entienden, pregunten.
Es bueno aclarar que un contrato es un acuerdo entre ambas partes, es decir, que no necesariamente uno tiene que firmar el contrato que le presentan, es posible pactar determinados temas a conveniencia de ambos. Por ejemplo los días de pago, la modalidad del pago, entre otras cosas. Existen algunas limitaciones que nos da el Código Civil, pero en este caso son mínimas. Aclaro la idea de contrato porque hay muchas consultas en las que no tienen idea que pueden solicitar algún cambio en el contenido de las cláusulas del contrato y muchas veces asumen obligaciones que no pueden cumplir.
Luego el contrato debe ir así: clara identificación de las partes. No se trata únicamente de poner el nombre y dni de las dos partes del contrato -arrendador y arrendatario- sino de tomar ciertas previsiones. En el caso del Arrendador: antes de firmar el contrato este deberá hacer algunas averiguaciones sobre el futuro arrendatario o inquilino. Se le deben tomar sus datos completos, lo básico a solicitar será su nombre, DNI -solicitando copia-, estado civil (en caso de estar casado o ser conviviente solicitar todos los datos igualmente del cónyuge o conviviente), celular, correo electrónico, domicilio anterior, centro de trabajo, cargo, dirección laboral y teléfono en el centro de trabajo, y, por ultimo, alguna referencia (nombre de alguna persona, con dirección, teléfono y relación). Todos estos datos deben ser verificados de alguna manera, llamando al centro laboral, llamando a la referencia para confirmar que conocen a la persona y quizá una pequeña búsqueda en google. Yo sé que parece molesto, pero créanme que se evitarán muchos problemas futuros con esto.
El arrendatario: antes de firmar el contrato este deberá verificar que la persona que le esta alquilando el bien inmueble este acreditada debidamente para tal acto, es decir, si no es el propietario, verificar que tenga un poder suficiente para alquilar ese inmueble.
Luego viene el contrato en sí. ¿qué no debe faltar en un contrato de arrendamiento?
Primero la identificación -previa verificación de las partes. Luego descripción clara del objeto a arrendarse, si es un bien inmueble debe estar debidamente detallado si esto incluye cochera, patio, número de habitaciones, baño, etc. Y si es amueblado una lista detallada del contenido de los muebles y su estado. Lo ideal es, incluso, efectuar un inventario del estado del inmueble, es decir, las cortinas que posee, persianas, zoquetes, focos, chapas, tomacorrientes, etc, nuevamente reitero que sé que parece exagerado, pero son previsiones que les pueden servir mas adelante.
La forma y fechas de pago también deben ser debidamente precisada; así como, qué ocurrirá en caso se presente algún atraso en el pago y si es posible dar alguna prórroga.
Siempre recomiendo incluir una cláusula de buenas costumbres, es decir, en las que se le recuerde al arrendatario o inquilino que éste deberá cuidar las buenas formas y el respeto a los vecinos, para evitar grandes fiestas o ruidos molestos a cualquier hora del día o de la noche que nos terminen ocasionando algún problema con los vecinos.
Es bueno incluir también una pequeña cláusula en la que se detalle debidamente las obligaciones de ambas partes, que aunque están en el Código Civil, sabemos que mucha gente nunca lo ha leído. Por lo que es bueno reseñar las principales obligaciones, como incluso el cuidado que se debe tener sobre el bien. Además, de precisar en el contrato la forma del pago y consumo de la luz, agua, teléfono, cable, etc.
Es bueno llegar a un acuerdo acerca de la contratación de servicios, si el arrendador lo desea puede indicar que para la contratación de cualquier servicio primero deberá solicitarse su autorización. Del mismo modo, que es bueno recoger en el contrato la obligación del arrendatario de cancelar todos los servicios contratados antes de concluir el contrato y abandonar el inmueble. Así como, de comunicar a toda entidad de su cambio de domicilio a fin de que no continúen llegando cartas, recibos, publicidad, etc al inmueble arrendado, una vez que concluyó el contrato.
Nunca está de mas agregar claramente el acuerdo que se tome sobre el tema del subarrendamiento, su prohibición o -de ser el caso- la necesidad de solicitar autorización al arrendador. Recuerden que el subarrendar implica dejar que otra persona, de la cual no tienen ninguna referencia directamente, ingresará al bien de su propiedad y hará uso de este, por lo que siempre es bueno intervenir en esta decisión. Del mismo modo, que deberá pactarse la posibilidad de utilizar el bien con un fin distinto al de viviendo habitación o su prohibición expresa.
Por último, siempre es bueno colocar una cláusula en la que el arrendatario declare expresamente que el bien inmueble esta siendo recibido en perfectas condiciones y que deberá ser devuelto de la misma manera. Así como, una correspondiente cláusula resolutoria en caso de incumplimiento y regular las consecuencias en caso que alguna de las partes desee poner fin al contrato antes de la fecha de vencimiento del mismo. Inclusive se estila poner una sanción monetaria en caso no se desocupe el bien inmueble en la fecha prevista.
Aunque sé que parecen muchos detalles, estos son sólo algunos temas que debe regular un contrato de arrendamiento de bien inmueble. Pero siempre es importante que un abogado revise las cláusulas especificas de cada caso en concreto.
Y miren este caso que es realmente preocupante porque esta persona sigue libre y estafando a la gente:
Espero sea útil!
